Крок 2

Як правильно оцінити квартиру, щоб отримати

шквал дзвінків від покупців

 

Встановіть адекватну стартову ціну

 

Навіщо потрібна правильна стартова ціна

Стартова ціна необхідна для того щоб протестувати реакцію і

спровокувати інтерес ринку (покупців) на квартиру яку ви вирішили

•  

Остаточна ринкова ціна - це та цифра, на якій ви зійдетесь з

• і потім вкажете цю цифру в договорі завдатку.

Стартова ціна може змінюватися в залежності від реакції ринку, більша

реакція - більше роздуваєте ціну, за умови, що у вас за плечима є солідний

• переговірника в торгах.

Для того щоб не помилитися ви повинні бути твердо впевнені в тому, що за цією

ціною покупці захочуть купити вашу квартиру.

Як правильно встановити стартову ціну без залучення експертів - читайте

далі.

 

• ціни на ринку квартир вашого мікрорайону.
• рекомендую вам скористатися порівняльним аналізом квартир.

Суть методу в тому, щоб порівняти схожі (аналогічні) квартири в вашому

• з уже відомими цінами.

В ідеалі - знайти квартири з відомою ціною угод. Часто власники,

які продали або продають свої квартири, схильні завищувати реальну вартість

цих квартир (а тим більше вже пройшли угод з ними), щоб здаватися більш

• в очах тих, кому вони ці ціни повідомляють (друзі, сусіди, товариші по службі).

 

• дивіться на речі і шукайте тільки свіжі ціни .

Пам'ятайте, що ціни в інтернеті і ЗМІ - це не факти, а скоріше «райдужні»

очікування продавців нерухомості.

 

 

До того ж ціни (особливо в інтернет - виданнях) досить часто застарівають,

тому при підборі аналогів намагайтеся підбирати більш-менш свіжі

пропозиції квартир (опубліковані не більше місяця тому).

 

Аналізуйте отримані дані про ціни на квартири в вашому

• і зробіть висновки .

Відберіть 10 варіантів квартир з цінами, які ви знайшли, внесіть їх в бланк

• аналізу об'єктів , який ви можете завантажити (напишіть мені і я вам надішлю зразок бланку ) .

Виходячи з принципу "золотої середини" викресліть зі списку квартири з

гранично високими і дуже низькими цінами. З того що залишилося, викресліть

• які знаходяться в гіршому стані ніж ваша.

Тепер розрахуйте середньоарифметичні показники (для конкретного випадку ціни на

квартири, що залишилися в списку і розділіть отриману цифру на кількість квартир

в списку).

Найчастіше і краще продаються квартири в межах середньої вартості.

 

 

На що орієнтуватися новачкові в формуванні стартової ціни

 

Подивіться ціни на сайтах безкоштовних оголошень в інтернеті, серед

листівок, розклеєних на входах в під'їзди свого мікрорайону, на місцевих

форумах, де часто безпосередньо публікують свої пропозиції власники квартир (групи Facebook з продажу нерухомості, Вилка Мікс Рівне, Нерухомість Рівне).

 

• розвідку на місцевості .
• треба знати в обличчя.
• квартири продаються «плюс - мінус» в межах середньої вартості.

Але ж у когось квартира буде краща, у когось гірша, а хтось напевно

завищив ціну. Часто буває, що навіть в одному будинку, ціни схожих квартир

• відрізняються одна від одної.

Тому ідеальний варіант - особисто відвідати під виглядом покупця пару - трійку

квартир зі списку, щоб на ділі подивитися виставлені на продаж схожі

 

 

Як правильно встановити стартову ціну і отримати шквал дзвінків

від покупців

 

Дивитися потрібно не тільки самі квартири.

Для покупця на першому місці завжди буде розташування, розташування і ще

• розташування будинку , в якому він вибирає собі квартиру.

Перш за все, оцінюйте місце - близькість до будинку магазинів, поліклінік і

дитячих установ, метро, ​​транспортних розв'язок, а також так званих

«зелених» зон (ліс, парк, озеро і т.д.).

Важливу роль відіграє стан двору, під'їзних шляхів і наявність

паркувальних місць.

• оцінюємо будинок і стан під'їзду .

За зовнішнім виглядом входу в під’їзд і сходових клітин можна приблизно

• соціальний стан мешканців будинку.

Якщо все жахливо запущено, стіни списані «словами на три букви», відбита

штукатурка і на сходовій клітці пахне невідомо чим, відсутній

домофон або двері на кодовому замку, то цілком може виявитися, що це улюблений

• наркоманів і алкашів всього мікрорайону.

Зрозуміло, що ціна за таку квартиру буде низькою.

І, нарешті, детально і дуже уважно оглядайте саму квартиру - як

• збираєтеся її купувати.

Звертайте увагу на стан стін, вікон і дверей, інженерні

• сантехніку.
• записуйте і структуруйте отримані дані.

Щоб вам було простіше, заздалегідь складіть список і відзначайте в ньому всі

позитивні сторони, а також недоліки оглянутих квартир.

Коли ви обійдете шість - сім квартир, ви будете знати, які саме варіанти

пропонуються в вашому районі, якої якості ці квартири і за якою ціною їх

продають. А маючи досвід переглядів, ви тепер по - новому подивіться на свою

• квартиру очима покупця .

Тверезо зазначивши для себе переваги і недоліки житла, Ви зможете більш

точно оцінити свою квартиру.

 

Що робить квартиру дорожче.

 

 

✓

квартира розташована в «новобудові»

✓

нові комунікації;

✓

автономне опалення;

✓

кілька ліфтів у будинку, консьєрж, відеоспостереження будинку і

прибудинкової території та т.п .;

✓

облагороджений двір, хороші під'їзні шляхи;

✓

наявність підземного паркінгу, гостьової автостоянки;

✓

рівень сервісу і ступінь популярності керуючої компанії;

✓

загальна естетична привабливість будинку і квартири, що продається;

✓

привабливе поверхова положення;

✓

мала кількість квартир на поверсі

✓

красивий вид з вікон квартири;

✓

куди виходять вікна квартири, на дві сторони;

✓

покращене планування або перепланування (обов'язково

узаконені);

✓

просторі ізольовані кімнати, велика кухня;

✓

роздільний санвузол або ще краще - кілька санвузлів в квартирі;

✓

наявність балконів і лоджій;

✓

великі підсобні приміщення.

 

Що робить квартиру дешевше.

✓

старий будинок (понад 15 років);

✓

дерев'яні перекриття дахів старих будинків;

✓

старі комунікації;

 

✓

в поганому стані (брудні) під’їзди і сходові майданчики;

✓

відсутність ліфта (або непрацюючий ліфт);

✓

погані під'їзні шляхи до будинку, «розбиті» дороги;

✓

занедбаний «неохайний» двір (особливо зі шприцами і сміттєвими

пакетами, які валяються тут і там) або взагалі відсутність двору;

✓

вогкість і холод у квартирі;

✓

близьке розташування сміттєвого бака, паркування та інших «радощів» під

вікнами;

✓

шум з вулиці і постійно ляскаючі двері під’їзді або гул від шахти

ліфта в одній з кімнат;

✓

зайва темрява в кімнатах через наявність дерев за вікном;

✓

підвищена ймовірність проникнення в квартиру непрошених

гостей (злодіїв), завдяки чому доводиться ставити броньовані вікна або решітки, що

виглядає не дуже естетично, та й далеко не кожен готовий жити «за ґратами»;

✓

поганий вигляд з вікна - на глуху стіну, кладовище або звалище;

✓

коли виходять вікна на проїжджу частину;

✓

неприємне сусідство (наприклад, живуть на одній сходовій клітці

алкоголіки, «буйні» сусіди або ж громадяни, які страждають синдромом «постійного

ремонту »), це може значно знизити вартість квартири;

✓

перший або останній поверх (в будинках економ - класу і соціальне житло);

✓

кутова або торцева квартира, взимку - холодно в кімнатах, промерзають

стіни. Влітку жарко, особливо якщо стіни виходять на південну сторону + велика

вологість і вогкість, завдяки чому на стінах часто утворюється грибок;

✓

не зовсім вдале планування (наприклад всі кімнати - суміжні),

неузаконене перепланування;

✓

довгі кімнати, вузькі коридори, тісна кухня і крихітні підсобні

приміщення;

 

✓

відсутність балкона;

✓

суміжний або маленький санвузол;

✓

окремо варто згадати про те, що квартира в новобудові - це «палиця

з двома кінцями », так як новий будинок ще не пройшов « усадку » і ми не знаємо чи підуть

тріщини (а таке часто зустрічається).

Покупець, який тільки що заселився в квартиру в новобудові, буде ще

довго слухати зубодробильний гуркіт всілякого обладнання (перфоратор,

дриль і т.д.), що доноситься з сусідніх квартир, так як більшість новобудов

• з голими бетонними стінами і без стяжок на підлозі.
• хмара пилу в під'їзді від будівельного сміття і бетономішалок.

У дворі буде та ж картина, включаючи викидання будівельного сміття

прямо з балконів і вікон у двір (і «забудькуватість» деяких громадян щодо

своєчасного прибирання цього сміття).